Trang chủ / Nghiên cứu - Xây dựng pháp luật / Phân Tích Tình Huống / Những khó khăn, vướng mắc trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và một vài kiến nghị

Những khó khăn, vướng mắc trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và một vài kiến nghị

– TƯỞNG DUY LƯỢNG (nguyên Phó Chánh án TANDTC) – Tranh chấp đất đai nói chung, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng là một trong những tranh chấp phức tạp nhất trong các loại tranh chấp thuộc thẩm quyền tòa án. Có rất nhiều vấn đề làm cho việc giải quyết loại tranh chấp đất đai gặp khó khăn. Trong phạm vi bài này tác giả đưa ra ba nguyên nhân cơ bản và các kiến nghị nhằm hạn chế sai sót trong giải quyết

I. Những nguyên nhân cơ bản làm cho việc giải quyết tranh chấp đất đai gặp khó khăn phức tạp

Một là do sự quản lý yếu kém kéo dài của cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai được thể hiện trong việc việc lưu trữ, quản lý hồ sơ về thửa đất không đày đủ, tình trạng hồ sơ bị thất lạc, đứt đoạn thông tin là không hiếm, không cập nhật được di biến động về thửa đất (do thực hiện các giao dịch, chuyển từ đất tập đoàn, hợp tác xã sang cá nhân, hộ gia đình quản lý vv…); thông tin trong hồ sơ về thửa đất thiếu, không chính xác (không chính xác về kích thước, số đo, diện tích, hình thù thửa đất, trên đất có tài sản như các công trình xây dựng, nhà ở không được thể hiện trong giấy chứng nhận xuất phát từ quy định, cách làm không hợp lý của cơ quan quản lý về đất đai tạo nên …); chậm hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, doanh nghiệp; nhầm lẫn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như thửa đất của ông A nhưng giấy chứng nhận lại ghi ông B, đối với đất rừng khi giao không cụ thể trên thực địa, không rõ ranh giới, chồng lấn khi giao dẫn đến tranh chấp; giấy chứng nhận ghi cấp cho hộ gia đình nhưng chính cơ quan quản lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không biết những ai trong hộ có quyền đối với diện tích đất này; nguồn gốc ban đầu là đất của thành viên trong hộ nhưng khi cấp giấy chứng nhận thì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi hộ gia đình, song hồ sơ không thể hiện rõ việc chuyển từ đất của cá nhân thành đất của “hộ gia đình”. Qua tìm hiểu tác giả nhận thấy có trường hợp đất của cá nhân nhưng quá trình làm thủ tục cấp giấy cán bộ yêu cầu người xin cấp giấy chứng nhận phải ghi cả vợ hoặc chồng thì mới làm thủ tục cấp giấy nên phản ánh không đúng thực trạng …Bên cạnh đó việc cung cấp thông tin cho đương sự, cơ quan giải quyết tranh chấp không hiếm trường hợp cung cấp không kịp thời, thiếu chính xác.

Khi hồ sơ về thửa đất không bảo đảm độ tin cậy, cơ quan quản lý không cung cấp được những thông tin cần thiết cho việc giải quyết tranh chấp hoặc cung cấp không chính xác là trở ngại rất lớn cho việc giải quyết nhanh và chính xác các vụ tranh chấp về đất đai.

Hai là do chính sách pháp luật về đất đai thay đổi liên tục và nhanh chóng trong một thời gian dài, nhưng mỗi lần thay đổi không có các quy định của pháp luật minh định rõ các quan hệ đất đai hình thành trên thực tế trong các thời đoạn đó, tạo ra những điểm mờ trong quan hệ về đất đai, phải nghiên cứu, xem xét nhiều quy định trong đó có cả loại văn bản thuộc về chính sách đất đai (trong mỗi thời kỳ) khi giải quyết một vụ tranh chấp.

Từ chỗ đất đai không được coi là tài sản, không được công nhận là di sản thừa kế nên người có quyền sử dụng đất không được để thừa kế quyền sử dụng đất cho người khác, quyền sử dụng đất không phải là đối tượng của giao dịch dân sự (Điều 5 Luật đất đai năm 1987[1] *) dù thực tế người dân vẫn giao dịch. Từ quy định của Luật đất đai năm 1987 diện tích đất mà người có quyền sử dụng hợp pháp đã quản lý, khai thác trong nhiều năm, nhưng khi chủ thể này chết thì quyền sử dụng đất đó không được xử lý theo pháp luật thừa kế tài sản mà xử lý theo chính sách, pháp luật về đất đai do cơ quan quản lý đất đai thực hiện, và từng nơi xử lý vấn đề này rất khác nhau.

Khi Luật đất đai năm 1993, Bộ luật dân sự năm 1995 được Quốc hội thông qua dù đã có nhiều cởi mở, đã công nhận quyền sử dụng đất là di sản. Tuy nhiên, quy định về thừa kế quyền sử dụng đất là di sản trong Bộ luật dân sự năm 1995 chủ yếu mang tính nguyên tắc nhiều hơn, còn trong thực tế rất nhiều diện tích đất thuộc quyền sử dụng đất do người chết để lại không trở thành di sản. Sở dĩ như vậy một phần xuất phát từ quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai năm 1993.

Theo khoản 3 điều 38 Luật đất đai năm 1993 thì chỉ  “các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp và tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do tòa án giải quyết”. Từ quy định tại Điều 38 Luật đất đai năm 1993 trên thực tế chỉ có một phần quyền sử dụng đất do người chết để lại thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án mới được coi là di sản và chia thừa kế nếu có tranh chấp, còn phần diện tích thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân không được xử lý theo luật thừa kế mà theo chính sách đất đai[2]. * Mặt khác, những quy định về chủ thể, điều kiện để được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất mà Bộ luật dân sự năm 1995 quy định đã tạo ra rào cản để phần lớn quyền sử dụng đất không trở thành di sản chia theo luật thừa kế. Ví dụ nếu là đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản của hộ gia đình, trong hộ gia đình có thành viên chết thì phần đất của họ không chia thừa kế mà thành viên khác trong hộ được sử dụng, nếu trong hộ gia đình không còn thành viên nào thì Nhà nước thu hồi đất đó (Điều 744). Đối với những loại đất khác, chủ thể khác có quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất có thể được coi là di sản nhưng thực tế việc để lại thừa kế quyền sử dụng đất, hưởng thừa kế quyền sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện nhất định (được thể hiện tại các Điều 739, Điều 740, Điều 741, Điều 742, Điều 743 Bộ luật dân sự năm 1995[3] *), nếu không thỏa mãn điều kiện do Bộ luật quy định cũng không được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất.

Đến khi Bộ luật dân sự năm 2005 được quốc hội thông qua đã bỏ các quy định về điều kiện hưởng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, nhưng theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 của Luật đất đai năm 2003[4] * thì dù đã mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cho tòa án, song vẫn có một tỷ lệ quyền sử dụng đất không thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án (đó là loại đất mà người sử dụng đất mới đứng tên trong sổ mục kê, sổ dã ngoại…), điều đó cũng đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất của người chết để lại không được phân chia theo luật thừa kế. Sự bất hợp lý này làm xuất hiện những quan điểm khác nhau về thời điểm tính thời hiệu khởi kiện về thừa kế quyền sử dụng đất, dẫn đến việc giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất gặp khó khăn, thiếu thống nhất đã được tác giả trình bày trong bài “Thời hiệu khởi kiện vụ án thừa kế và thời điểm tính thời hiệu thừa kế quyền sử dụng đất” trang 256 cuốn “Thời hiệu, thừa kế và thực tiễn xét xử” do Nhà xuất bản tư pháp ấn hành năm 2017.

Ba là từ thời điểm mở thừa kế đến khi có tranh chấp, khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế thường có khoảng thời gian khá dài. Trước khi Bộ luật dân sự năm 2015 được thông qua thì thời hiệu thừa kế chỉ mười năm nhưng trên thực tế tòa án phải thụ lý giải quyết các tranh chấp thừa kế mà tính từ thời điểm mở thừa kế đến khi các bên tranh chấp khởi kiện ra tòa án cũng đã vài chục năm, do xuất hiện những sự kiện mà thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện, bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện… Ví dụ quy định tại khoản 4 Điều 36 Pháp lệnh thừa kế, Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20 tháng 8 năm 1998 và Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27 tháng 7 năm 2006 của Ủy ban thường vụ quốc hội, vv…

Hiện nay theo quy định tại Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế là bất động sản có thời hạn là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế. * Thực tế đã xuất hiện những trường hợp tính từ thời điểm mở thừa kế đến khi khởi kiện ra tòa án đã 50 hoặc 60 năm và đặc biệt là quy định tại khoản 3 Điều 7 Nghị quyết số 04/2017/NQ-H ĐTP ngày 05 tháng 5 năm 2017 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì những trường hợp khi Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005 còn hiệu lực tòa án đã đình chỉ giải quyết với lý do hết thời hiệu khởi kiện, nay các thừa kế được quyền khởi kiện lại.

Những trường hợp mà thời điểm mở thừa kế đã quá lâu theo quy định của Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005 do hết thời hiệu khởi kiện nên người dân không khởi kiện hoặc có trường hợp khởi kiện Tòa án căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 168 Bộ luật tố tụng dân sự trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện hoặc tòa án đã đình chỉ giải quyết theo quy định tại điểm h khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 được sửa đổi, bổ sung năm 2011. Sau khi tòa án trả lại đơn khởi kiện hoặc đình chỉ giải quyết thì khối di sản thừa kế là nhà đất đất đã có nhiều biến động như có trường hợp cơ quan quản lý về đất đai đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một hay một vài thừa kế đang quản lý di sản, hoặc đã cấp toàn bộ hay một phần đất cho một chủ thể không phải là người thừa kế, hay thừa kế đang quản lý khối di sản là quyền sử dụng đất đã phân chia đất cho con, cháu và thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất di sản. Có trường hợp việc chuyển nhượng không chỉ qua một chủ mà đã qua  nhiều chủ, các bên đã được hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì xác định tích chất của các quan hệ đó như thế nào vv …Việc thu thập tài liệu, chứng cứ để giải quyết là vô cùng khó khăn với tất cả các bên tham gia tố tụng; việc áp dụng pháp luật, lựa chọn đường lối giải quyết thế nào cho hợp lý là vô cùng nan giải.

Mặt khác, khi Luật đất đai năm 2013 được thông qua tại Điều 202 đã quy định về hòa giải tranh chấp đất đai là: “1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

1. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

3. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

4. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Tại Điều 203 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp như sau:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

(1)Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

(2)Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

(3)Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

(4) Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Với các quy định tại điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì khi có tranh chấp bắt buộc phải trải qua hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết, cơ quan thứ nhất làm nhiệm vụ hòa giải, nếu hòa giải không thành, không hòa giải được… thì mới được yêu cầu cơ quan thứ hai là Tòa dân sự giải quyết. Những tầng nấc này làm cho vụ kiện kéo dài một bước, nhưng nó chỉ làm chậm việc kết thúc giải quyết vụ tranh chấp về đất đai, chứ không có vấn đề về pháp lý. Tuy nhiên, khi Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định loại đất tranh chấp mà các bên chưa có bất cứ loại giấy tờ gì cũng thuộc thẩm quyền tòa dân sự, là trao vượt quá thẩm quyền cho tòa dân sự trong việc giải quyết tranh chấp đối với loại đất này  (từ chỗ chỉ có quyền xác định ai vốn có quyền dân sự đang bị người khác tranh chấp nay có thêm quyền xác định ai được quyền sử dụng đất chưa có căn cứ pháp luật-chưa được công nhận về pháp lý, vì loại đất này vốn đang được xác định là “đất công”), sẽ là một phức tạp rất lớn, xác xuất sai sót khi tòa án giải quyết tranh chấp sẽ cao hơn. Bởi lẽ, theo quy định của pháp luật thì chỉ những tài sản đã thuộc quyền sở hữu hợp pháp của một chủ thể, nay có chủ thể khác xâm phạm, tranh chấp thì Tòa dân sự căn cứ vào tài liệu chứng cứ để xác định thực chất tài sản đó là của chủ thể nào thì công nhận cho chủ thể đó, buộc bên đang chiếm hữu bất hợp pháp phải trả lại tài sản cho bên có quyền, chứ Tòa dân sự không có quyền ban phát quyền, lợi ích cho bất kỳ bên nào.

Đối với loại đất mà các bên chưa có bất kỳ loại giấy tờ gì  thì thường là đất bồi ven biển, đất rừng…(tức đất đang thuộc quyền sở hữu toàn dân, chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận đất đó của ai, và cũng chưa giao cho các chủ thể đang tranh chấp được khai thác). Theo quy định  của Luật đất đai thì đất đai nói chung, đặc biệt là loại đối tượng nói trên, do cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai, nhưng thực tế các bên tự khai thác (khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép) dẫn đến tranh chấp quyền sử dụng đất này. Khi tòa dân sự được giao thẩm quyền giải quyết thì tòa án sẽ phải quyết định đất đó (vốn chưa được nhà nước công nhận là của ai) bên nào được quyền sử dụng, là không phù hợp với quy định về tính thống nhất trong quản lý đất đai theo quy định của Luật đất đai, không phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của tòa án nói chung, tòa dân sự nói riêng, do đó, để giải quyết tốt đối tượng tranh chấp này sẽ là một thách thức không nhỏ.[5]

Ngoài ra một số quy định trong Luật đất đai, Bộ luật dân sự năm 2015 chưa thật sự chuẩn chỉnh, ví dụ như quy định tại Điều 623 về thời hiệu thừa kế[6], quy định tại Điều 182 về chiếm hữu liên tục[7],…cũng tạo nên những khó khăn trong giải quyết tranh chấp thừa kế bất động sản nói chung, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng.

Với những phức tạp nói trên tỷ lệ phạm sai lầm, thiếu sót sẽ tỷ lệ thuận với những khó khăn, vướng mắc mà cơ quan giải quyết tranh chấp gặp phải trong vụ án, là những nguyên nhân dẫn đến vụ án bị sửa, hủy giải quyết lại nhiều lần, nguy cơ trải qua cả chục năm thậm chí lâu hơn mới kết thúc được vụ án là điều hoàn toàn tiên liệu được.

II. Một vài kiến nghị

Để giảm những khó khăn vướng mắc khi giải quyết loại tranh chấp đất đai nói chung, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng nhằm hạn chế sai sót xin có vài kiến nghị:

Một là cơ quan quản lý đất đai cần nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai, sớm hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận, và khi cấp giấy chứng nhận thì giấy này phải phản ánh đúng thực tế thửa đất (từ các số đo, tứ cận, tài sản trên đất vv…).

Vì tài sản hợp pháp trên đất là của chủ tài sản đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại “công cụ” quản lý, nó chỉ có vai trò ghi nhận hiện trạng tài sản của chủ tài sản (gồm quyền sử dụng đất và tài sản trên đất), chứ giấy chứng nhận không tạo ra tài sản cho bất kỳ chủ thể nào. Vì vậy, khi cấp giấy chứng nhận tại sao lại không phản ánh đầy đủ thông tin về tài sản tại thời điểm cấp giấy, gây khó dễ cho người dân, doanh nghiệp? Vừa tạo rủi do cho tất cả các bên khi loại tài sản này được đưa vào lưu thông dân sự, gây cản trở sự vận hành bình thường của giao dịch, vừa không giúp ích cơ quan quản lý nắm được đày đủ thông tin về đối tượng tài sản mà mình đang quản lý?

– Trong hồ sơ đất đai của mỗi khu đất, thửa đất phải cập nhật thể hiện đày đủ, chính xác mọi di biến động; tăng cường kết nối, minh bạch hóa thông tin và cung cấp thông tin kịp thời khi người dân, cơ quan có thẩm quyền yêu cầu, thì việc quản lý mới có ý nghĩa tích cực về kinh tế, xã hội.

Hai là khi có dịp sửa đổi, bổ sung Luật đất đai thì không nên giao cho tòa án giải quyết tranh chấp loại đất chưa có bất kỳ loại giấy tờ gì. Đối với loại đất này khi các bên tranh chấp về quyền sử dụng đất phải do cơ quan nhà nước được luật đất đai quy định có chức năng quản lý đất đai giải quyết (do cơ quan này mới có quyền “cấp” đất đó cho ai hoặc không cấp), tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản trên đất, công sức cải tạo trên loại đất này khi có yêu cầu. Tùy từng trường hợp mà tòa án có thể chấp nhận công sức đó, nếu cơ quan quản lý cấp đất đó cho một trong đối tượng đang tranh chấp hoặc đối tượng khác thuộc diện chính sách vv…, hoặc không chấp nhận công sức, thậm chí phải bồi thường, khôi phục lại “nguyên trạng” nếu cơ quan có chức năng quản lý đất đai yêu cầu, vì đó là loại đất không được phép khai thác, canh tác, ví dụ đất rừng đặc dụng, phòng hộ.

Ba là cơ quan có thẩm quyền sớm ban hành các văn bản hướng dẫn kịp thời mọi vướng mắc phát sinh trong thực tiễn quản lý, cũng như giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, tranh chấp thừa kế nói riêng phù hợp với yêu cầu của cuộc sống. Bên cạnh đó cần có cơ chế nâng cao phẩm chất, đạo đức, năng lực cán bộ đặc biệt cán bộ có chức trách trực tiếp liên quan đến quản lý đất đai và giải quyết tranh chấp.

Trong cuốn “thời hiệu, thừa kế và thực tiễn xét xử”, trong phạm vi chủ đề của cuốn sách tác giả cũng đã nêu một số kiến nghị mà cơ quan có thẩm quyền cần quan tâm hướng dẫn sớm nhằm tạo nhận thức thống nhất khi giải quyết tranh chấp.

[1] Điều 5 Luật đất đai năm 1987 quy định: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai.”

[2] Tham khảo các bài viết trong cuốn “pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” của tác giả Tưởng Duy Lượng vừa tái bản lần thứ 6, do Nhà xuất bản chính trị quốc gia ấn hành tháng 6 năm 2019. Các bài viết trong cuốn: “Pháp luật tố tụng dân sự và thực tiễn xét xử” của tác giả Tưởng Duy Lượng, tái bản lần thứ 2, do Nhà xuất bản chính trị quốc gia ấn hành quý 4 năm 2014.

[3] “Điều 739. Người được để thừa kế quyền sử dụng đất.

Những người sau đây được để thừa kế quyền sử dụng đất:

1- Cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản;

2- Cá nhân, thành viên của hộ gia đình được giao đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở;

3- Cá nhân có quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Điều 740. Điều kiện được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản.

Người có đủ các điều kiện sau đây thì được thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản:

1- Có nhu cầu sử dụng đất, có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích;

2- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 741. Thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản.

Những người được quy định tại khoản 1 Điều 679 và Điều 680 của Bộ luật này và có đủ các điều kiện quy định tại Điều 740 của Bộ luật này được thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản.

Điều 742. Thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản

1- Những người được quy định tại Điều 679 và Điều 680 của Bộ luật này và có đủ các điều kiện được quy định tại Điều 740 của Bộ luật này được thừa kế theo pháp luật đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản.

2- Trong trường hợp không có người thừa kế có đủ điều kiện quy định tại Điều 740 của Bộ luật này hoặc có nhưng không được hưởng di sản, từ chối nhận di sản, thì Nhà nước thu hồi đất đó.

Điều 743. Thừa kế quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở.

Cá nhân, thành viên của hộ gia đình được giao đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, sau khi chết có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Điều 744. Quyền tiếp tục sử dụng đất của các thành viên trong hộ gia đình

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, nếu trong hộ có thành viên chết, thì các thành viên khác trong hộ được quyền tiếp tục sử dụng đất do Nhà nước giao cho hộ đó; nếu trong hộ gia đình không còn thành viên nào, thì Nhà nước thu hồi đất đó.”

 

[4] Điều 135 Luật đất đai năm 2003 quy định về Hoà giải tranh chấp đất đai như sau:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở.

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai.

Thời hạn hoà giải là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn.

Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.”

Điều 136 quy định về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là:

“Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;

Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:

a) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;

b) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.”

[5] Tham khảo bài “Sự phát triển theo hướng tăng thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết tranh chấp đất đai” trang 90 đến trang 114 cuốn Pháp luật tố tụng dân sự và thực tiễn xét xử, do Nhà xuất bản chính trị quốc gia ấn hành năm 2014

[6] Tham khảo bài “Hưởng di sản theo thời hiệu-Vấn đề đặt ra và hướng hoàn thiện” trang 515 cuốn “Thời hiệu, thừa kế và thực tiễn xét xử” của tác giả Tưởng Duy Lượng do Nhà xuất bản Tư pháp ấn hành tháng 9 năm 2017, đang chuẩn bị tái bản.

[7] Tham khảo bài “Đôi điều suy nghĩ về nội dung được bổ sung tại khoản 1 Điều 182 Bộ luật dân sự năm 2015” trang 544 cuốn “Thời hiệu, thừa kế và thực tiễn xét xử” của tác giả Tưởng Duy Lượng do Nhà xuất bản Tư pháp ấn hành tháng 9 năm 2017, đang chuẩn bị tái bản.

Lucky’s Nguyễn

Theo Tạp Chí Tòa Án